ホーム
民法改正

民法改正～何がどう変わる？賃貸借契約～

　令和2年4月に民法が大きく変わりました。およそ120年ぶりの大改正と言われています。今までルール化されていなかった修繕や敷金に関する事、退去後の原状回復に関する事、連帯保証に関する事が新たにルールとして取り決められ、賃貸借契約を取り巻くルールも大きく変わりました。何がどう変わるかいくつかの例を見て行きましょう。

【参考】法務省　賃貸借契約に関するルールの見直し

修繕に関すること

　「備え付けの給湯機が壊れているが。オーナーに以前から修繕をお願いしているが対応してくれない。」「台風で屋根が壊れ雨漏りがする。次の台風も接近しているので早く修理をしたい。」このようなケースではオーナーの持ち物である給湯機や屋根を入居者が勝手に修繕することができません。しかし、壊れたままでは生活に支障をきたします。そこで、改正後の民法には、「入居者がオーナーへ、設備の修繕の必要を通知した。またはオーナーがそれを知ったにも関わらず相当の期間内に修理をしなかった。」「急迫の事情がある。」場合は入居者が自分で設備を修繕しても、オーナーから責任を追及されることは無いとルール化されました。

ポイント

普段から建物の管理が行き届いていないと、入居者主導による修繕が行われ、後日に思わぬ修繕費用の負担を求められることも起こり得ます。

敷金に関すること

　賃貸借契約では当たり前のようにやり取りがされている敷金ですが、改正前の民法では敷金の定義や、返還に関するルールがありませんでした。そこで改正により敷金を「いかなる名目によるかを問わず，賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で，賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義がされ、そして賃貸借契約が終了し、退去した時点で入居者に対しオーナーが敷金を返還する義務が生じ、その金額は、敷金の額からそれまでに入居者に生じた金銭債務の残額と敷金のルールが明確化されました。

ポイント

入居者が退去した際の敷金の返還が義務と明確化されました。そして預かった敷金から返還時に控除をする場合は、入居者に生じた金銭債務を明確にする必要があります。

原状回復に関すること

　今回の改正で、退去後の入居者の原状回復の義務についてもルール化されました。今回のルール化で、経年変化による物や通常損耗による物は、入居者に対して現状回復義務は無いとルール化され「日焼けや電気焼けによるクロスの貼り替え費用や家具の設置による床のへこみ」等を入居者に対し請求することが出来なくなりました。ただし、入居者の使用に問題があるような場合（タバコのヤニによる黄ばみ、ペットによる傷）はそれらには当たらないとされています。

ポイント

経年変化や通常損耗の原状回復は、入居者に負担の義務が無い事が明確化されたことで、原状回復工事でのオーナーの負担は大きく増える事となります。よって、原状回復工事にコスト意識を持つ事が要求されます。

連帯保証に関すること

　今回の民法改正では、連帯保証に関しても見直しがなされました。連帯保証の契約を結ぶにあたり、連帯保証人が支払責任を負う金額の上限となる「極度額」を定めなければ、保証契約が無効となるようにルール化されました。書面にて極度額の金額「○○円」と明瞭に記載をしなければならなくなりました。

ポイント

今回の改正により、連帯保証人の扱いがより厳格化されました。契約が適切でなければ連帯保証の契約が無効となるおそれがあり、契約書の連帯保証に関する条項が適切かを見直す必要があります。

　民法の改正により、今まで明確化されていなかったルールが明確化された事で、オーナーの果たすべき責務も大きくなりました。ハード（建物設備）ソフト（契約）両面からのより一層の適切な物件の管理が求められています。

ページトップへ